银行住房贷款动力因何不足

类别 : 行业观察  2018-08-20
    杨文华   中国光大银行信贷审批部副总经理

 

中国银行业自上世纪90年代末开始办理个人住房按揭业务。不同于企业贷款,个人住房按揭贷款不是靠所支持资产产生的现金来偿还,而是以全部个人收入来偿还。并以贷款所购住房进行抵押。由于住房是面向消费者的最终产品,一般说来其变现能力高于土地、设备等其他抵押品。借款人的职业多种多样,涉及千家万户,单笔贷款金额小,分散风险的作用非常明显。

根据中国人民银行《中国货币政策执行报告》,全国个人住房贷款由1999年底的1300亿,猛增到2009年底的4.47万亿,10年间增长了33倍,年均增长约42%2009年末,全国个人住房贷款不良率为0.60%

个人住房按揭贷款期限长,稳定性好,国内外的实践都证明了是不良率较低的优质资产。因此,自开展这项业务以来,银行对其可谓趋之若鹜。在城市化加速的进程中,住房按揭贷款还被认为是一个长期存在和潜力巨大的市场。但是2008年以来,个人住房贷款的增长出现了戏剧性的变化,走出了一个大大的倒V形。

导致这种变化的原因,首先是政府加强对房地产行业的调控,全国约有50个大中城市实施限购政策,房地产交易大幅下挫。其次,国家实施稳健的货币政策,对银行贷款总量、投向和投放进度进行严格的监控指导,房地产按揭贷款的增长也受到明显影响。除此之外,还有一个重要原因,即银行开展住房按揭贷款的动力开始明显减弱。

银行经营将长期面临两方面的压力,一是不断上升的盈利压力,对上市银行来说更是如此,可谓前所未有。二是以资本充足率为核心的资本监管压力。20118月,银监会公布《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》,全面引入第三版巴塞尔资本协议确立的资本监管规则,并计划于201211日开始实施。

资本充足率监管,为一定资本约束下的银行设定了风险资产上限。为扩大盈利,银行必须精耕细作,提高单产收益,即单位风险资产的收益。

在新监管规则下,个人住房按揭贷款有什么变化?

根据新监管规则,银行对企业和个人债权的风险权重有了重大调整:

1.在对企业债权下,新增了微小企业分类,并将其风险权重由原先的100%,下调至75%

2.在对个人债权下,将个人住房抵押贷款进一步细分。首套房和二套房贷款的风险权重有降有升,分别为45%60%,平均为52.5%,与原来的50%相差不大;三套以上住房贷款的风险权重升至75%,与微小企业贷款的权重相同;加按揭(即对已抵押房产进行再评估,银行以再评估后的净值为抵押追加贷款),风险权重更是飙升至150%

3.对个人其他债权由原先的100%下调至75%

微小企业贷款与三套以上住房按揭贷款相比,二者具有相同的风险权重,都是75%。但微小企业贷款具有明显的收益优势:

1.微小企业贷款的利率上浮幅度大、利差也大。根据国家差别化住房信贷政策要求,银行对贷款购买第二套住房的利率不低于基准利率的1.1倍,对购买第三套及以上住房的,利率可进一步提高。但由于房贷涉及千家万户,贷款利率整体上大幅度提升的空间并不大。而微小企业贷款,利率动辄就上浮30%以上。

即使都执行标准利率,微小企业贷款的利差也大大高于住房贷款利差。为简单计,假设微小企业贷款是一年期贷款,银行为其匹配的资金主要是一年期存款;住房贷款期限在5年以上,为其匹配的资金是5年期存款。微小企业贷款利差是住房贷款的2倍(见表2):

2.微小企业贷款的派生存款、结算等综合收益高。

3.政策支持力度强。监管要求,银行对微小企业贷款增速不低于全部贷款平均增速,支持发行专项用于微小企业贷款的金融债,发债所对应微小企业贷款不纳入存贷比考核。

可见,从单产收益看,微小企业贷款相比三套以上住房按揭贷款,有明显优势。对于首套和二套房贷,它们的风险权重为45%60%,虽低于微小企业贷款75%的风险权重,但考虑到利差相差悬殊,微小企业贷款的单产净收益也高出首套和二套房贷。

因此,银行大推微小企业贷款实出于自身利益需要,何况这样做,银行家们还切合了国家经济结构调整以及促就业、保民生的政治诉求,何乐而不为?同样的分析,还可看出,其他个人贷款的风险权重下调至75%后,银行开展商用房贷款、消费贷款、经营性贷款等个人贷款的热情,相比房贷都会高涨。

因此,如果说以前银行开展住房按揭贷款热情高涨,现在则下降了不少,这是以前没有的现象。在监管要求不变的前提下,即使政府放开住房限购政策与银行信贷规模限制,住房按揭贷款的增长也会大为减弱。

考虑到银行贷款是推动房地产市场需求的重要力量,三套以上住房又以投资和投机需求为主,而投资、投机是推动房价上涨的主要力量,因此,银行住房贷款的冲动减弱,对房地产市场来说不啻釜底抽薪,即使放开各种调控政策,房地产过去10年的辉煌也难以再现。