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进入房企偿债高峰期 拯救地产行动悄悄打响?四大变量渐次出现

类别 : 估值技术  2019-01-15

  在10月31日,中央政治局会议之后,国内房地产市场政策走向出现转折,“遏制房价上涨”提法不见踪影。

  反而出现了这些变化:

  一是房企融资数据

  据不完全统计数据显示,在11月份以来,大量房企大额融资,纷纷获批,通过债市或票据市场融资,地产企业融资难融资贵问题正在进入逐步改善阶段,房地产企业融资最困难时期已经过去了。

  二是房贷利率松动

  与此同时,在部分地区房贷利率松动,北京深圳广州等下调5个点左右。首套房贷利率连续22个月上涨的情况,有望在接下来几个月迎来拐点。在刺激居民购买欲望的同时,部分开发商也在加快了推盘力度。

  三是房贷放款提速

  显然,无论从哪个角度看,信贷的松动开始向房地产部门蔓延。毕竟,从10月份,央行数据来看,银行间场间利率不断降低,但新增贷款大幅下降,M2急剧降速,银行有钱放不出去,只有居民部分房贷似乎还有空间。

  四是加大基建审批力度

  与此同时,国家发改委也在第三季度加大对于基建等固定资产投资审批力度。显然,在国家提出“六个稳”总体目标之后,“六个稳”如何实现?铁工基要打头阵,房地产仍然有望扮演主角,对于“六个钱包”的束缚,也将陆续解绑!

  大量房企大额融资项目纷纷获批

  近期,大量房企大额融资项目,纷纷获批,通过债市或票据市场融资。房地产企业融资被严控的局面,得到部分改观。

  根据不完全统计,11月1日至20日的20天内,包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项融资计划成功获批或发行。仅从数据来看,这与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同。

  其实,就在今年上半年,中小房企普遍遭遇现金流断裂的险境,最典型的案例是,今年7月份总资产3000多亿的产业运营商华夏幸福将19.7%股权,以138亿折让给中国平安。

  在过去一年多时间里,央行、银监会等各部门发布了近20项调控政策,以收紧和规范房地产市场融资行为。房企常用的银行贷款、债券、股权质押等融资渠道都被严格限制,而在《资管新规》等系列政策出台后,信托、私募资管计划等非标融资渠道更是直接被“堵死”。

  克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本整体呈上升趋势。10月,同策研究院称,房企融资成本达到了历史峰值。

  10月31日,中国最大房地产集团——中国恒大发行总额18亿美元的优先票据。恒大董事局主席许家印首先认购10亿美元,提振信心。18亿美元票据中,2年期年利率为11%,4年期年利率为13%,5年期年利率13.75%。作为行业的龙头企业,恒大的海外融资成本已然攀升至10%以上,这对今年融资不顺畅的房地产业来说,算不得一个“好消息”,反而更见房企融资之窘境。

  不仅仅是恒大的美元债票面利率如此之高,其他房企也不遑多让。正荣地产在10月25日发行的一笔3年期美元优先票据成本达12.5%,茂业国际在10月16日发行的两笔2年期优先担保票据成本达到13.25%。

  但是,进入11月中旬之后,美元债利率价格出现明显松动。11月8日晚,华夏幸福发布公告,公司海外融资再获成功,发行1亿美元债,票面利率9%,到期日为2021年7月31日。

  11月15日,合景泰富发布公告称,发行本金总额4亿美元优先票据,票据期限为两年,票面利率9.85%计算。11月20日,时代中国公告称,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%。

  除了美元债之外,其他渠道也明显增多。11月5日,富力地产宣布在港股融资100亿港元的计划。这也是该公司自2005年上市以来的首次增股再融资,这也是在富力地产在今年发债750亿元之后又一大动作。11月15日,龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划,分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

  显然,近期房企在融资渠道方面有所扩展,公司融资压力有所下降。不过,房企通过融资拿到的资金大多都会用于还债,在整个房地产市场政策不放松的基调下,大多房企现金流压力仍然紧张。

  有统计显示,房企在今年出现第一个偿还债务的高峰时段,时间集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元;海通证券统计,2018年年初至今地产公司债总偿还量已高达1058 亿元,超过2017年全年偿还量699亿元。第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,偿债规模约8600亿元。

  部分城市房贷利率松动,首套有望迎来拐点

  在房企融资有所扩展的同时,北上广深四大超一线城市中,除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外,北广深房贷利率均有不同程度松动。保持连续22个月上涨的国内首套房利率有望迎来拐点。

  在北京地区,大多数银行实行首套房基准利率上浮10%,二套房基准上浮20%,如四大行、交通银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行等。但部分原本定价较高的股份行和外资行利率出现回落。

  在广州有中介机构表示,10月中国银行下调首套房贷利率,从上浮15%下调为上浮10%后,目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而部分此前定价较高的股份行利率也出现松动,如光大银行、民生银行执行目前首套上浮25%,较此前下调了5个百分点。

  在杭州房贷利率也有明显松动,10月以来,四大行中工商银行和中国银行的部分网点,在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前,四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。股份行和外资行中,中信银行、汇丰银行也对房贷利率进行了下调。

  显然,随着部分城市房贷利率的松动,全国城市房贷利率的放松有望进一步扩宽。此前,根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,刷新年内新高,保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP,达到6.07%,也创出年内利率新高。

  一家中介机构表示,“下一步,成都、武汉、南京、合肥、郑州等城市有希望将降低首套贷款利率,明年上半年,大部分城市可能回归基准利率,以及首套利率打折。”

  “六个稳”全面启动,更多资金将稳定楼市

  从金融角度看,房贷仍然充当着扩大社会融资规模的主要角色,是扩大社会信用的主力军。根据央行13日发布的数据,10月,人民币贷款增加6970亿元,社会融资规模增量为7288亿元,二者均较9月数值环比大幅下降。同时,10月广义货币(M2)同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点,与历史最低水平持平。

  数据显示,10月份居民按揭贷款增加3730亿元,环比下跌13.44%,同比小幅上涨0.55%,略高于去年同期,按揭贷款增量规模已连续3个月下跌。尽管如此,居民中长期贷款新增量3730亿元,仍然占据了10月份人民币贷款新增6970亿元的半数以上。而企业中长期贷款仅为1429亿元,显示实体经济融资需求仍旧不振,房地产,居民“六个钱包”仍然是社会信用扩张的重要来源。

  显然,首套和改善的支持政策开始逐渐发力,不过,六个钱包还有多少空间能挖掘?杠杆率还有多少幅度能增加?这个需要数据的进一步印证。

  与此同时,“六个稳”开始全面发力,特别是基建方面。2018年前三季度,国家发改委共审批核准固定资产投资项目147个,其中审批117个、核准30个,总投资6977亿元。今年上半年国家发改委共审批核准了总投资为2603亿元的102个项目。一季度发改委共审批核准固定资产投资项目55个,其中审批39个,核准16个,总投资1698亿元。也就是说,今年三季度发改委审批核准的固定资产投资项目金额是二季度的4.8倍,是一季度的2.6倍。

  在货币政策方面,新增授信小微指标,年底考核不达标,直接与银行信贷部门挂钩。通常来看,需要贷款的小企业达不到要求,达到贷款条件的企业又不缺钱。如何周全两者,房地产往往扮演重要角色。随着,房地产相关领域的松绑,资金流向房地产的倾向,有望进一步加强。当然,这一局面依稀昨日,还是那句,“无可奈何花落去,似曾相识燕归来”。

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