豪宅市场凛冬将至?北京销量暴跌香港不再是涨价王

类别 : 宏观趋势  1970-01-01

  不会降价太多

  近日,全球房地产咨询公司莱坊发布的三季度全球城市豪宅指数显示,香港第三季度在全球豪宅价格同比上涨排行榜上跌至14位。去年同期涨幅为12%,今年仅为5.5%,新加坡则以13%的豪宅价格涨幅登顶,这意味着香港“涨价王”名头从全球退场。

  与此同时,仲量联行发布了2018年第三季度北京房地产市场回顾显示,北京高端住宅销售持续受制于紧缩的政策环境,与去年同期相比仍显著下跌83%。

  美联社住宅部行政总裁布少明认为,受全球贸易形势影响,国外资金豪宅成交量近2个月都有所減少,如果影响持续,对整个楼价肯定有负面影响;如果形势缓和,相信楼市观望气氛减淡,因为很多买家都在持币等待外部环境新发展。

  清晖智库创始人宋清辉对时间财经表示,豪宅市场本身就充满不确定性,销量减速是受外部市场环境影响刺激的正常反应。美国中期选举、英国脱欧等因素,都给豪宅市场带来不确定性。当前,就全球范围来看,豪宅出售所需要的时间越来越长,未来趋势难以令人乐观。

  抗跌能力强

  《2018年全球领先城市指数》报告显示,在过去一年中,全球43个城市的豪宅价格平均上涨了2.7%,为近6年来最小的年度涨幅。

  具体来看,新加坡的豪宅价格涨幅登顶,涨幅达到13%。报告认为,供应有限以及今年上半年市场前景强劲是新加坡豪宅价格大涨的主要原因。作为亚洲两大领先城市,香港让位新加坡,而此前,香港豪宅涨幅远超新加坡。

  相比之下,加拿大温哥华豪宅价格大跌眼镜,暴跌11.2%,排名垫底。与此同时,土耳其的伊斯坦堡、瑞典首都斯德哥尔摩和台北这三个城市的豪宅价格均下跌6.3%,跌幅仅次于温哥华。

  除此之外,迪拜豪宅价格大跌3.8%。斯德哥尔摩、伊斯坦布尔和台北豪宅同比跌幅都达到了6.3%。

  实际上,香港楼市遇冷早有预兆。据港媒报道,不少豪宅在过去半年内个位数成交,其中包括何文田天铸、京士柏山及浅水湾麗景园等,而中半山慧景台更是半年内未能取得任何成交。

  美联社住宅部行政总裁布少明表示,股市波动,增加民众对楼市的观望情绪,预计楼价还会有所下调。估计整个第四季,楼价会下调5%,豪宅供应是有限的,抗跌能力较强,业主有议价能力,相信豪宅降价调整低于整体降价。

  冠域商业及经济研究中心主任关焯照认为,全球贸易形势对整个宏观经济体构成打击,随着投资者信心减弱,资产价格将受压,豪宅造价随之下滑;但豪宅市场供应更少,当造价回软,一般可获迅速承接,加上市场上的资金依然充裕,预测下调幅度将相当有限。

  会放低身段吗?

  根据地产咨询公司莱坊发布的《三季度全球城市豪宅指数》显示,北京三季度豪宅价格上涨5.1%。

  虽然价格有所上升,但是成交量暴跌。根据中原地产发来的研究报告显示,在2015年、2016年、2017连续3年签约超过百套10万+豪宅后,北京2018年截至日前,网签的住宅产权10万+项目合计只有67套。预计全年肯定只有90套左右,暴跌76.6%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,现在很多当年的顶豪项目已经变成现房,严格意义上对于开发商来说,当下卖11万,远不如2年前卖8万。计算资金成本+项目现房+客户流失,这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。

  中原地产研究中心统计数据显示:如果把10万+项目的统计口径放大到商务+公寓类,那么合计有91套:(普通住宅59套、商务公寓16套、别墅8套、写字楼1套、商业7套)

  集中在18个项目中,其中只有3个项目签约超过10套,整体市场看,10万+在北京出现了明显的需求放缓。

  数据还显示,10月来,北京已经取得预售证的住宅项目多达14个项目,7374套住宅,其中限竞房达到了4439套占比高达60.2%,10万+定价的豪宅项目仅有几个。

  从预售项目开始集中出现高价项目看,张大伟认为,限竞房井喷,楼市价格已经被控制,当下预防大跌比预防涨更关键。顶豪项目期待政策放松无望,以最近入市的项目为例,大部分项目预期定价都远高于取得的定价,但当下整体市场放缓,特别是二手房市场处于平稳中,对于大部分豪宅项目来说,客户腾挪资金与资格的难度大。

  业内也普遍认为,融资渠道收紧、政策的加持,许多开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下,从顶豪项目到限竞房,都不得不向现实妥协,放低身段。